Decreto anticrisi: Mutui prima casa

Il decreto immette per i futuri mutui prima casa, a partire da quelli stipulati dal primo Gennaio 2009, il passaggio al saggio di interesse della BCE come tasso di riferimento per ottenere il calcolo della rata, così da ottenere un risparmio pari alla differenza tra tasso BCE e tasso EURIBOR, comunemente usato oggi.

Ma quali altre possibilità si hanno per risparmiare sulla rata del mutuo?

La prima possibilità e quella della rinegoziazione classica del mutuo e quindi variare le condizioni del mutuo ed ottenere quelle più favorevoli e senza pagare commissioni bancarie, nè imposta sostitutiva; l'importante è non variare in aumento la somma richiesta dal cliente della banca. Inoltre le parti, il cliente e la banca, devono essere d'accordo per emettere un nuovo contratto di mutuo, in quanto è come aprirlo uno nuovo.

Una seconda possibilità è data dalla sostituzione del mutuo, e in questo caso il cliente può anche variare la somma del mutuo e richiederne una più alta, ma in questo caso si ha l'obbligo di pagare una penale di estinzione, la cancellazione dell'ipoteca del primo contratto di mutuo e tutti i costi per accedere ad un nuovo finanziamento ipotecario compreso il pagamento al notaio per la stipula e registrazione.

Esiste anche una terza possibilità: La surrogazione o portabilità del mutuo, in base alla quale il debitore rinegozia cambiando la banca a sua scelta.

Con il decreto n° 185/2008, per far fronte all'aumento dei tassi di interesse per l'acquisto della casa, il governo ha stabilito un calmiere ai mutui e fiscalizzazione del tasso superiore al 4%.

L'art. 2 del decreto, infatti, fissa al 4% l'importo delle rate dei mutui a tasso variabile a carico del mutuatario. Da tenere in considerazione che il calcolo non può essere applicato se le condizioni contrattuali determinano una rata di importo inferiore.

Chi può beneficiare del decreto?

Le persone fisiche che hanno stipulato mutui per l'acquisto, la costruzione e la ristrutturazione della prima casa di abitazione, purchè la stipula sia stata effettuata entro la data del 31 ottobre 2008.

La caratteristica dell'abitazione, inoltre, non deve essere considerata immobile di categoria A1 (ossia abitazione classificata come signorile), A8 (immobile classificato come villa), A9 (immobili definiti come castelli, palazzi storici e artistici.

E per la stipula dei nuovi mutui?

Per chi stipula nuovi mutui a partire dal 1° Gennaio 2009, è prevista la facoltà di sostituire il tasso BCE al tasso EURIBOR, quale tasso di riferimento per il calcolo della rata (composto da tasso di riferimento oltre uno spread a favore della banca erogatrice del mutuo).

Pacchetto Anticrisi " Fissato un tetto ai mutui prima casa"

Per risanare l'economia in Italia è finalmente stato approvato dal Consiglio dei Ministri il Decreto Legge contenente alcune misure anti-crisi e precisamente il "pacchetto anticrisi".

Per quanto riguarda l'acquisto e ai prestiti sulla prima casa, il pacchetto prevede un tetto massimo sul tasso d'interesse da parte delle banche per i mutui concessi all'acquisto della prima casa di abitazione.

Nel dettaglio, i mutui variabili stipulati fino all'anno 2008 dovranno avere come tasso d'interesse, per il prossimo anno 2009, non superiore al 4%.

In effetti, leggendo l'articolo 2 comma primo della suddetta legge, il tetto massimo consentito relativo alle rate del 2009 dei finanziamenti a tasso variabile, verrà calcolato con riferimento al maggiore tra il 4% senza spread e senza spese aggiuntive e il tasso che è stato contrattato nel momento della sottoscrizione del mutuo con la banca.

Nel caso in cui viene superata la soglia del 4% lo Stato dovrà accollarsi il debito relativo alla parte eccedente il tasso al posto di chi ha contratto il mutuo, ossia l'acquirente della prima casa.

Per quanto riguarda invece l'acquisto della prima casa nel 2009 e quindi con un nuovo contratto di mutuo, la legge prevede che le banche debbano trattare i nuovi mutui sulla base dei tassi ufficiali di sconto, per questo motivo il loro saggio di riferimento sarà quello fissato dalla Banca Centrale Europea.

Questa sarà una ulteriore garanzia per il mutuatario, con la speranza che il tasso d'interesse, come sta avvenendo negli ultimi periodi, continui a scendere.

Provvedimento del Governo: Mutui più leggeri

Il nuovo provvedimento del Governo, con accordo preso con le Banche, stabilisce la possibilità della ricontrattazione da un mutuo con rate variabili a un mutuo con rate fisse acceso prima dell'anno 2007.

La nuova rata si calcololerà applicando all'importo originario del mutuo il tasso di interesse medio del 2006, ciò comporterà un pò di respiro per le famiglie che si sono viste le rate variabili aumentare sensibilmente in questi ultimi mesi potendo risparmiare, secondo l'importo e la durata del mutuo, circa 850 Euro all'anno.

Da tenere presente però che se nei prossimi anni i tassi non dovessero diminuire o addirittura aumentare ancora la durata del mutuo aumenterebbe per compensare il minor importo di interessi versati con la riduzione dei pagamenti rispetto al piano di ammortamento originale, nel caso contrario se il tasso dovesse diminuire si avrà invece un rimborso da parte della banca.

I provvedimenti fiscali per l' ICI

Il Governo approva l'annullamento dell'imposta comunale sugli immobili relativi alla casa di abitazione, comprese le pertinenze.

Quindi già dal mese di Giugno sia i proprietari che gli usufruttuari di prima casa non pagheranno l' ICI e chi ha già versato l'imposta con il modello 730 sarà rimborsato.

Per quanto riguarda le pertinenze, ossia garage, cantine, giardini e posti auto, anche queste rientrano nel provvedimento e quindi non pagheranno l'imposta ICI.

Da sottolineare che l'ICI rimane da pagare soltanto per: ville, immobili dichiarati di lusso e castelli; per gli altri fabbricati ossia negozi e seconde case oltre alle aree fabbricabili e terreni agricoli.

Le richieste delle banche per concedere il mutuo

Le banche valutano le richieste di mutuo seguendo alcuni precisi parametri di cui conviene essere a conoscenza.

I requisiti legali
Basta essere cittadini italiani residenti in Italia, cittadini di Stati membri della Cee oppure cittadini stranieri non appartenenti alla Cee che abbiano residenza in Italia.

Occorre inoltre avere almeno 18 anni, mentre l'età massima è determinata dalla Banca finanziatrice.

La capacità di rimborso
La Banca concede il finanziamento solo se ha una ragionevole certezza che il richiedente restituirà la somma prestata alle scadenze convenute.Per questo valuta la buona fede, l'affidabilità e la correttezza di chi richiede il mutuo oltre alla sua "capacità di credito".

Con l'istruttoria si analizza infatti il reddito presente e futuro del richiedente e, di norma, non viene concesso un mutuo con una rata mensile superiore a un terzo del reddito familiare del richiedente.

Documenti necessari
Per i lavoratori dipendenti servono la dichiarazione del datore di lavoro dell'anzianità dì servizio, l'ultimo cedolino dello stipendio e il modello Cud (in alternativa copia del modello 730 o Unico).

Per I lavoratori autonomi o liberi professionisti occorrono il modello Unico, l'estratto della Camera di Commercio Industria e Artigianato e, se professionista, l'attestato dì iscrizione all'albo di appartenenza.
Per tutti inoltre sono necessari il certificato di nascita, quello di stato civile o l'estratto dell'atto di matrimonio con le convenzioni patrimoniali stipulate fra i coniugi.

Nel caso di persone divorziate o separate legalmente, serve la copia della sentenza del tribunale.

Occorrono anche copia del "compromesso", planimetria dell'immobile, certificato di abitabilità e ultimo atto di acquisto dell'immobile.

Se è pervenuto per successione, serve il modello 240 o il 4 dell'ufficio successioni.